Рекламировать недвижимость в Telegram Ads можно: отдельного запрета на эту тематику в правилах платформы нет, но в России объявления о новостройках должны соответствовать специальным требованиям закона «О рекламе», а правила Telegram запрещают вводящие в заблуждение обещания и «пустые» страницы для сбора контактов. Ниже — какие ограничения действуют, как выбирать аудиторию и как выстроить путь от объявления до заявки.
Можно ли рекламировать недвижимость в Telegram Ads
Да. В правилах Telegram Ads (ads.telegram.org/guidelines) нет отдельного раздела о недвижимости, поэтому к таким объявлениям применяются общие требования: текст должен соответствовать продукту, без кликбейта и абсолютных утверждений, а страница перехода — работать и совпадать с объявлением. Застройщики используют площадку давно: по данным исследования eLama для агентства AGM, в категории «Строительство и интерьер» летом 2023 года число рекламодателей выросло со 103 в июне до 160 в августе, а средний CPM составлял около 2,6–2,8 €.
Общие правила проверки объявлений разобраны в статье модерация Telegram Ads.
Какие требования закона действуют в России
Для рекламы, связанной с привлечением средств участников долевого строительства, статья 28 закона «О рекламе» устанавливает особые правила. По разъяснению ФАС России от 30 декабря 2016 года (нормы действуют с 1 января 2017 года):
- Обязательные сведения (ч. 7). Реклама должна содержать сведения о месте размещения проектной декларации и фирменное наименование застройщика либо его коммерческое обозначение.
- Запрет до получения документов (ч. 8). Рекламировать долевое строительство нельзя до выдачи разрешения на строительство, госрегистрации права на земельный участок и получения заключения регионального органа о соответствии застройщика и проектной декларации закону № 214-ФЗ.
- Название ЖК. Коммерческое название жилого комплекса можно использовать, если оно указано в проектной декларации.
Если в объявлении упоминаются условия ипотеки (например, ставка), действует часть 3 той же статьи: при указании хотя бы одного условия, влияющего на стоимость кредита, нужно указать и остальные условия, определяющие его полную стоимость. В 160 символов объявления это не помещается, поэтому ставку чаще выносят на страницу перехода. Кроме того, реклама в России подлежит маркировке — см. маркировка рекламы в Telegram Ads. Перед запуском сверяйтесь с актуальной редакцией закона; это не юридическая консультация.
Ограничения самой платформы
- Никаких гарантий доходности. Правила Telegram Ads относят к запрещённым предложения с «гарантированным доходом» и схемы быстрого обогащения. Объявления про «доходные апартаменты» стоит формулировать без обещаний прибыли.
- Рабочая страница перехода. Сайт должен быть рабочим, без автоматических редиректов и без обязательного входа. Страницы-заглушки, созданные только для сбора контактов через форму «перезвоните мне», запрещены.
- Соответствие объявления и страницы. Если объявление про конкретный ЖК, ссылка должна вести на информацию о нём, а не на общий каталог или другую посадочную.
- Честные цены. Условия покупки должны быть понятными: «квартира от N ₽» при том, что таких лотов нет, — риск отклонения и претензий.
Как выбрать аудиторию и гео
Недвижимость — локальный продукт, поэтому в первую очередь важны регион и платёжеспособность аудитории. Рабочие подходы:
- Гео по городу и области. Таргетинг на пользователей по местоположению подходит для новостроек и вторичного рынка конкретного города — подробнее в статье Telegram Ads для локального бизнеса.
- Тематические каналы. Каналы о недвижимости, ипотеке, личных финансах и инвестициях, городские каналы, каналы сданных ЖК.
- Аудитории по номерам. Загрузка базы CRM (в хешированном виде) для работы с теми, кто уже оставлял заявку.
- Регулярная ротация. Обновляйте предложения и список каналов: узкая аудитория быстро выгорает.
Пример из практики: агентство недвижимости в Петербурге, по кейсу на ppc.world (декабрь 2025 года), вручную подбирало около 200 каналов в месяц, получило 260 контактов с телефоном и 6 сделок за четыре месяца при стоимости квалифицированного лида около 20 тыс. ₽. Это один кейс, а не ориентир для рынка.
Какие креативы и офферы работают
В Telegram читают, поэтому текст важнее картинки. По исследованию Cloud Buying за I квартал 2025 года (речь о размещениях застройщиков в Telegram-каналах), текстовые посты давали ER около 0,95% против 0,57% у публикаций с изображениями и видео, хотя составляли лишь 6% размещений. Для Telegram Ads это значит: один конкретный оффер на объявление, понятная выгода и следующий шаг.
- Конкретика объекта: район, срок сдачи, формат квартир, ключевое преимущество.
- Отдельное объявление под каждый ЖК или тип лота — так проще считать стоимость заявки и соблюдать требования к рекламе.
- Тесты формулировок: сравнивайте 2–3 варианта текста на одной аудитории.
Путь от объявления до заявки
Цикл сделки в недвижимости длинный, поэтому реклама редко продаёт с первого касания. Распространённые схемы: объявление ведёт в канал застройщика или агентства, который «прогревает» аудиторию; в бота, который задаёт квалифицирующие вопросы; или на сайт ЖК с формой заявки. Чтобы понимать, какие каналы приносят сделки, размечайте ссылки UTM-метками и передавайте источник заявки в CRM. Кабинет удобнее открыть через реселлера — список в разделе реселлеры Telegram Ads.
Частые вопросы
Разрешена ли реклама недвижимости в Telegram Ads?
Да, отдельного запрета нет. Объявления должны соответствовать общим правилам платформы и закону страны, где показывается реклама. В России для новостроек действуют особые требования статьи 28 закона «О рекламе».
Что обязательно указать в рекламе новостройки?
По разъяснению ФАС, реклама долевого строительства должна содержать сведения о месте размещения проектной декларации и наименование застройщика или его коммерческое обозначение. Сверяйтесь с актуальной редакцией закона перед запуском.
Можно ли писать ставку по ипотеке в объявлении?
Если указано хотя бы одно условие, влияющее на стоимость кредита, закон требует привести и остальные условия, определяющие его полную стоимость. В короткое объявление это обычно не помещается, поэтому условия ипотеки выносят на страницу перехода.
Можно ли обещать доходность от инвестиций в апартаменты?
Правила Telegram Ads запрещают предложения с гарантированным доходом. Описывайте объект и его характеристики, не обещая прибыль.
Куда лучше вести трафик: на сайт, в канал или бота?
Зависит от цикла сделки. Канал помогает прогревать аудиторию, бот — квалифицировать заявки, сайт — показывать планировки и цены. Главное — чтобы страница перехода соответствовала объявлению и работала без регистрации.
Сколько стоит заявка на недвижимость в Telegram Ads?
Общего ориентира нет: стоимость зависит от города, сегмента и качества воронки. В одном опубликованном кейсе агентства из Петербурга квалифицированный лид обходился около 20 тыс. ₽, но переносить эту цифру на другой проект нельзя.
