Se puede anunciar inmuebles con Telegram Ads: las reglas de la plataforma no prohíben esta categoría, pero en Rusia los anuncios de obra nueva deben cumplir requisitos especiales de la Ley «Sobre la publicidad», y las reglas de Telegram prohíben las promesas engañosas y las páginas «vacías» creadas para captar contactos. A continuación verás qué restricciones se aplican, cómo elegir la audiencia y cómo construir el camino del anuncio a la solicitud.
¿Se pueden anunciar inmuebles en Telegram Ads?
Sí. Las políticas de Telegram Ads (ads.telegram.org/guidelines) no tienen una sección específica sobre inmuebles, así que se aplican los requisitos generales: el texto debe corresponder al producto, sin clickbait ni afirmaciones absolutas, y la página de destino debe funcionar y coincidir con el anuncio. Las promotoras usan la plataforma desde hace años: según un estudio de eLama para la agencia AGM, en la categoría «Construcción e interiorismo» en Rusia el número de anunciantes pasó de 103 en junio a 160 en agosto de 2023, con un CPM medio de unos 2,6–2,8 €.
Las reglas generales de revisión se explican en moderación de Telegram Ads.
Requisitos legales en Rusia
Este apartado es específico de Rusia. Para los anuncios que captan fondos de participantes en la construcción compartida (la forma habitual de vender obra nueva sobre plano en Rusia), el artículo 28 de la Ley «Sobre la publicidad» establece normas especiales. Según una carta aclaratoria del Servicio Federal Antimonopolio ruso (FAS) del 30 de diciembre de 2016 (las normas rigen desde el 1 de enero de 2017):
- Información obligatoria (parte 7). El anuncio debe indicar dónde está publicada la declaración del proyecto y la razón social de la promotora o su denominación comercial.
- Prohibición previa a los documentos (parte 8). No se puede anunciar la construcción compartida antes de obtener la licencia de obra, registrar los derechos sobre el terreno y recibir el dictamen de la autoridad regional sobre la conformidad de la promotora y la declaración del proyecto con la Ley federal n.º 214-FZ.
- Nombre del complejo. El nombre comercial de un complejo residencial puede usarse si figura en la declaración del proyecto.
Si el anuncio menciona condiciones hipotecarias (por ejemplo, un tipo de interés), se aplica la parte 3 del mismo artículo: si se indica al menos una condición que afecta al coste del crédito, hay que indicar también las demás condiciones que determinan su coste total. Eso no cabe en un anuncio de 160 caracteres, por lo que el tipo suele trasladarse a la página de destino. Además, en Rusia la publicidad debe etiquetarse: consulta etiquetado de Telegram Ads en Rusia. Verifica la versión vigente de la ley antes de lanzar; esto no es asesoramiento jurídico. En otros países se aplican las normas locales de publicidad y venta de inmuebles.
Restricciones de la plataforma
- Sin rentabilidad garantizada. Las reglas de Telegram Ads prohíben las ofertas con «rentabilidad garantizada» y los esquemas de enriquecimiento rápido. Los anuncios de «apartamentos de inversión» no deben prometer beneficios.
- Página de destino funcional. El sitio debe funcionar, sin redirecciones automáticas ni inicio de sesión obligatorio. Están prohibidas las páginas ficticias creadas solo para captar contactos con un formulario de «te llamamos».
- Anuncio y página coherentes. Si el anuncio trata de una promoción concreta, el enlace debe llevar a información sobre ella, no a un catálogo general ni a otra página.
- Precios honestos. Las condiciones de compra deben ser claras: «pisos desde X» cuando no hay unidades a ese precio supone riesgo de rechazo y de reclamaciones.
Cómo elegir la audiencia y la zona
La vivienda es un producto local, así que lo más importante son la región y el poder adquisitivo de la audiencia. Enfoques que funcionan:
- Geo por ciudad y región. La segmentación de usuarios por ubicación sirve para obra nueva y segunda mano en una ciudad concreta; más en Telegram Ads para negocios locales.
- Canales temáticos. Canales de inmuebles, hipotecas, finanzas personales e inversión, canales de la ciudad y de complejos ya entregados.
- Audiencias por número de teléfono. Sube tu base de CRM (cifrada con hash) para llegar a quienes ya enviaron una solicitud.
- Rotación regular. Renueva las ofertas y la lista de canales: una audiencia reducida se agota rápido.
Un ejemplo práctico: según un caso publicado en ppc.world (diciembre de 2025), una agencia inmobiliaria de San Petersburgo seleccionaba a mano unos 200 canales al mes y obtuvo 260 contactos con teléfono y 6 operaciones en cuatro meses, con un coste por lead cualificado de unos 20 000 rublos. Es un solo caso, no una referencia del mercado.
Qué creatividades y ofertas funcionan
En Telegram la gente lee, así que el texto pesa más que la imagen. Según un estudio de Cloud Buying del primer trimestre de 2025 (sobre las publicaciones de promotoras rusas en canales de Telegram), los posts de solo texto tuvieron una tasa de interacción de alrededor del 0,95 % frente al 0,57 % de los posts con imágenes y vídeo, aunque solo representaban el 6 % de las publicaciones. Para Telegram Ads significa una oferta concreta por anuncio, un beneficio claro y un siguiente paso evidente.
- Datos concretos del inmueble: barrio, fecha de entrega, tipos de vivienda, ventaja principal.
- Un anuncio por promoción o tipo de unidad: así es más fácil medir el coste por lead y cumplir los requisitos publicitarios.
- Prueba diferentes textos: compara 2–3 variantes con la misma audiencia.
Del anuncio a la solicitud
El ciclo de venta inmobiliaria es largo, por eso la publicidad rara vez vende en el primer contacto. Esquemas habituales: el anuncio lleva al canal de la promotora o agencia, que va calentando a la audiencia; a un bot que hace preguntas de cualificación; o al sitio web de la promoción con un formulario. Para saber qué canales generan operaciones, marca los enlaces con etiquetas UTM y pasa la fuente del lead a tu CRM. Lo más cómodo es abrir la cuenta con un revendedor: consulta revendedores de Telegram Ads.
Preguntas frecuentes
¿Está permitida la publicidad inmobiliaria en Telegram Ads?
Sí, no hay una prohibición específica. Los anuncios deben cumplir las reglas generales de la plataforma y la ley del país donde se muestran. En Rusia, la obra nueva está sujeta a requisitos especiales del artículo 28 de la Ley «Sobre la publicidad».
¿Qué debe incluir un anuncio de obra nueva en Rusia?
Según la aclaración de la FAS, un anuncio de construcción compartida debe indicar dónde está publicada la declaración del proyecto y el nombre o la denominación comercial de la promotora. Verifica la versión vigente de la ley antes de lanzar.
¿Puedo indicar el tipo de interés hipotecario en el anuncio?
Según la ley rusa, si se indica al menos una condición que afecta al coste del crédito, hay que indicar también las demás que determinan su coste total. Eso rara vez cabe en un anuncio corto, así que las condiciones hipotecarias suelen ir en la página de destino.
¿Puedo prometer rentabilidad por invertir en apartamentos?
Las reglas de Telegram Ads prohíben las ofertas con rentabilidad garantizada. Describe el inmueble y sus características sin prometer beneficios.
¿Adónde dirigir el tráfico: sitio web, canal o bot?
Depende del ciclo de venta. Un canal ayuda a calentar la audiencia, un bot cualifica los leads y un sitio web muestra planos y precios. Lo importante es que la página de destino coincida con el anuncio y funcione sin registro.
¿Cuánto cuesta un lead inmobiliario en Telegram Ads?
No hay una referencia general: el coste depende de la ciudad, el segmento y la calidad del embudo. En un caso publicado de una agencia de San Petersburgo, el lead cualificado costó unos 20 000 rublos, pero esa cifra no es extrapolable a otros proyectos.
